전세 재계약시 알아야할 사항 계약갱신청구권 전세보증보험

안녕하세요 유니파파입니다^^

어느덧 2025년도 막바지에 들어섰네요.. 시간 참 빠른 것 같습니다.

곧 이사 시즌 2월이 도래합니다.

이사 시즌이 되면 가장 먼저 고민되는 것이 전세 재계약인데요.

저도 올해(2025) 2월에 전세계약 연장을 체결했습니다.

이사 시즌이 도래하는 만큼 이사를 가는 분들도 계시겠지만

저처럼 기존의 전세집을 재계약하시는 분들도 많으실 것 같이 준비해 봤습니다!!

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전세 재계약이란?

전세 재계약이란 기존 전세계약이 종료될 때 기존 또는 신규 조건으로 계약을 갱신하는 것을 말합니다.

• 일반적으로 전세 계약 기간은 2년
• 2년 미만의 단기 계약을 했을 경우라도 집주인은 세입자 거부 시 최소 2년의 거주를 보장
• 단, 임차인은 임대인 거부하더라도 단기계약 종료 시 퇴거 가능
• 주택임대차보호법에 따라 임차인은 최초 계약 후 계약갱신청구권 사용하여 재계약 가능
  단, 계약갱신을 거부할 수 있는 사유가 있음(아래 별도로 다루도록 하겠습니다)
• 보통 집주인과 세입자 간 계약했던 부동산에 찾아가 계약서에 변경된 조건으로 날인 후에 부동산에 대서료(약 10만 원 내외) 지급 (저는 올해 5만원에 해주셨는데 다음번에는 10만원 받겠다고 하시네요~^^;)

2025.11.17 - [분류 전체 보기] - 전세 계약서 작성 시 주의할 점

전세 계약서 작성 시 주의할 점

 

계약갱신청구권

전세 세입자는 주택임대차보호법에 의거하여 보호를 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 "민법"에 대한 특례를 규정함으로써

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다.

즉, 민법 있는 "임대차절"을 주택 시장에 맞게 별도의 법을 만든 것이죠!

그중 가장 많이 알려진 조항이 바로 '계약갱신청구권"입니다.

[계약갱신 청구권 내용]

• 임대차계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구
• 정당한 사유가 없을 시 집주인은 이를 거절할 수 없음
• 1회에 한하여 사용할 수 있음
• 보통 최초 2년 계약 후 갱신청구권 사용 시 추가 2년 보장, 2+2 총 4년 거주 가능
• 계약갱신청구권을 행사 한 임차인은 계약 갱신 후 3개월 전 계약종료를 통보하면, 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생
• 즉, 2년의 계약 갱신을 했다면 종료 시점까지 살지 않더라도 계약 종료를 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됨(집주인은 불가)
• 만약 계약갱신의 청구 없이 재계약을 했다면 여전히 계약갱신청구권 1회 사용 할 수 있는 상태임

추가적으로, 2025년 현재 국회에서는 계약갱신청구권을 최대 9년까지 늘리는 법안이 논의 중입니다.

각 계약기간을 3년으로 확대하고 계약갱신을 두 번까지 요청할 수 있도록 하여 최대 9년까지 보장하는 내용을 포함합니다.

 

전세보증금 증액 한도는?

전세 재계약 시 가장 민감한 부분은 젠세보증금 인상 여부라고 할 수 있습니다.

만약 재계약하려는 단지 또는 주변 시세가 최초 계약 당시 대비 크게 하락하여 보증금을 인하하고 일부 돌려받을 수 있는 경우라면 좋겠지만 그 경우는 제외하고 말씀을 나눠보겠습니다!!

주택임대차보호법 내 보증금 인상률은 계약갱신청구권 사용 시 +5% 이내로 제한하고 있습니다.

집주인이 5% 이상 금액을 제시하더라도 법적으로 5% 이내로만 올릴 수 있도록 되어있기 때문에 추가적으로 올려주지 않아도 됩니다.

왜냐하면, 주택임대차보호법은 "강행규정"으로 해당 법에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없기 때문입니다.

 

계약갱신 거절 사유

계약갱신청구권이 있음에도 불구하고 임대인이 계약의 갱신을 거절할 수 있는데요. 

대부분은 계약에 대한 위반(무단 전대, 건물 파손)과 같은 일이기 때문에 우리가 정상적으로 살고 있다면 갱신 거절 사유가 될 수 없습니다.

다만, 집주인(집주인의 직계존비속 포함)이 재계약하려는 해당 주택에 실제 거주를 하려는 경우에는 거절할 수 있으니 최초 계약 단계에서 이 부분도 중요하게 고려해 봐야 할 거 같네요.

 

묵시적 갱신(자동 갱신)

묵시적 갱신이란 전세 재계약을 하기 위해서는 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 간에 갱신 요구가 있어야 합니다.

만약, 집주인과 세입자 둘 다 계약종료 2개월 전까지 계약 갱신에 대한 내용을 주고받지 않았다면 "묵시적 갱신"의 경우로 넘어가게 되는데요,

• 기존과 동 이한 조건으로 재계약된 것으로 봄
• 계약기간은 2년으로 봄
• 자동갱신(묵시적 갱신) 중에 세입자는 언제든 계약종료 통보 후 3개월 지난 시점에 계약 종료 효력이 발생
  (=계약갱신청구권 사용 후와 동일한 효력)
• 단, 집주인은 자동갱신 중일지라도 계약해지 불가(=계약갱신청구권 사용 후와 동일한 효력)
• 자동갱신(묵시적 갱신)의 경우 연장 후 전세보증보험 가입이 불가할 수 있음(이 부분 중요)

 

전세 재계약 사례별 대응법

• 보증금 인상 요구 시 : 인상률 5% 넘는 경우 계약갱신청구권 주장 하여 조정 가능
• 집주인이 계약갱신 거부 시 : 임대인의 거절 사유가 법적 요건에 해당하는지 확인
• 만약, 정당한 거절 사유 아니라면 내용증명 등으로 의사표시 후 법적 대응도 가능

 

마무리 : 전세 재계약 정리 

전세 재계약은 단순 최초 계약의 연장이라 볼 수 없습니다.

• 계약만료 최소 2~3개월 전부터 준비 시작
• 계약갱신청구권 활용 여부 미리 임대인과 협의
• 최근 계약갱신청구권 입법으로 만약 시행 된다면 이 부분도 꼼꼼히 챙길 것
• 재계약 후 보증금 인상이 있다면 반드시 확정일자 다시 받을 것
• 전세 보증보험 다시 준비할 것

어렵지 않지만 꼼꼼히 준비해야 피해를 막을 수 있겠죠? 

모두 스트레스 없이 재계약 마무리 하시길 기도합니다!! 

감사합니다.

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