부동산 세금 총정리│취득세·보유세·양도세 계산법 한눈에 이해하기

안녕하세요 유니파파입니다.

최근 들어 정부에서 부동산 거품을 잡겠다며 보유세 인상카드를 고민 중인 것 같습니다.

다주택자들에게 부담을 주겠다는 생각이 큰 것 같은데 똘똘한 한채 가지고 있는 분들까 지도 부담이 되지 않을까 걱정되네요...

늘 그랬듯, 이렇게 정책적 기대에 따른 시장의 혼란은 누군가에겐 공포, 누군가에겐 기회가 될 수 있습니다.

이때를 틈타 누군가는 사고, 누군가는 팔테니까요...

필연적으로 부동산을 사고, 보유하고, 파는 과정에서 반드시 다양한 세금이 발생합니다.

하지만 많은 사람들은 부동산 세금 종류와 계산법을 정확히 알지 못해 예상보다 큰 비용을 부담하는 경우가 생각보다 많습니다.

오늘은 부동산 세금 총정리를 통해 취득세, 보유세, 양도세의 개념부터 실제 계산법까지 정리해 보도록 하겠습니다!! 

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부동산 세금의 종류

부동산 세금은 크게 3단계로 나눌 수 있습니다.

• 취득 단계 ▶ 취득세
• 보유 단계 ▶ 재산세 + 종합부동산세(종부세)
• 매도 단계 ▶ 양도소득세(양도세)

이 3가지만 제대로 이해해도 부동산 세금 계산법의 90%는 이해했다고 볼 수 있습니다.

 

취득세 계산법(집 살 때 내는 세금)

취득세란 부동산을 구매할 때 발생하는 세금으로, 주택 가격과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.

1. 2026년 기준 취득세율

• 1주택자 :  약 1~3%
• 2주택자 : 8%
• 3주택 이상 : 최대 12%

내가 취득하려는 주택이 규제지역이냐 아니냐에 따라 취득세율이 다르니 꼭 확인 필요!!

2. 취득세 계산 방법

▶ 취득세 = 주택가격 X 세율 ◀

※ 예시(규제지역 내 거래라고 가정) ※

• 5억 원 아파트 구입 : 1주택자, 1.1% 적용(지방세 포함)
   → 5억 원 X 1.1% = 550만 원
• 5억 원 아파트 구입 : 2주택자, 8% 적용
  → 5억 원 X 5% = 4,000만 원

취득세는 주택을 취득하려는 현재 해당 지역이 규제지역인지 아닌지 따져보시고,

아래 제가 자세히 정리해 놓은 취득세 관련 포스팅도 한번 봐주시면 큰 도움이 되실 거예요!!

2026.01.18 - [부동산] - 아파트 취득세 계산 방법 아파트 거래 필수 고려 사항

아파트 취득세 계산 방법 아파트 거래 필수 고려 사항

 

보유세 계산법(집 가지고 있을 때 내는 세금)

보유세는 매년 납무하는 세금으로 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉩니다.

1. 재산세 계산법

▶ 재산세 = 과세표준(공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제액 ◀

• 공정시장가액비율 :  약 60% 수준
• 세율 : 약 0.1% ~ 0.4%

※ 예시 ※

• 공시가격 3억 원의 주택
• 과세표준 = 3억 원 X 60% = 1.8억 원
• 1.8억 원(과세표준) X 0.25%(세율) - 18만 원(누진공제) = 27만 원

[재산세 세율]

과세표준	일반 세율	누진공제액
6천만원 이하	0.1%	-
1억 5천만원 이하	0.15%	3만원
3억원 이하	0.25%	18만원
3억원 초과	0.4%	63만원

※ 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자라면, 2026년까지 한시적으로 일반 세율보다 낮은 특례세율 적용
(공정시장가액비율도 43~45%로 차등 적용)

 

2025.12.15 - [부동산] - 공시지가와 실거래가의 차이

공시지가와 실거래가의 차이

 

2. 종합부동산세 계산법

고가 주택 보유자에게 추가로 부과되는 세금입니다.

1주택자의 경우 주택 공시가격 12억을 초과하는 부분에만 과세되며 12억 원 가지는 공제됩니다.

2주택 이상의 경우 공시가격 9억 원까지 공제됩니다.

만약 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있다면, 인별 각 9억 부부합산 총 18억 원 까지는 세금을 내지 않아요.

경우에 다라 공동명의가 종부세에 유리한 측면이 있을 수 있습니다.

▶ 종합부동산세 = (공시가격  - 공제금액) X 세율 ◀

• 1주택 공제 : 12억 원 (공동명의 시 각 9억 원 총 18억 원까지 공제)
• 세율 :  약 0.5% ~ 2.7%

※ 예시(1세대 1주택 가정) ※

• 공시가격 15억 원 주택
• 15억 원 - 12억 원(공제 한도) = 3억 원(과세표준 대상)
• 공정시장가액 비율 : 60% 적용
• 과세표준 :  3억 원 X 60% = 1.8억 원
• 세율 :  0.5%
• 1.8억 원(과세표준) X 0.5%(세율) = 90만 원

최근 정책 완화로 1주택자의 세 부담은 다소 줄었지만, 다주택자는 여전히 부담이 큽니다.

[종합부동산세 세율]

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
6억원 이하	0.7%	0.7%
12억원 이하	1%	1%
25억원 이하	1.3%	2%
50억원 이하	1.5%	3%
94억원 이하	2%	4%
94억원 초과	2.7%	5%

※ 1세대 1주택자 고령자 세액공제(10~30%) 및 장기보유 세액공제(20~40%) 有

 

양도소득세 계산법(집 팔 때 내는 세금)

양도소득세는 부동산을 팔아서 발생한 이익에 대해 부과되는 세금입니다.

1. 양도세 계산 방법

▶ 양도세 = 양도차익(매도가격 - 취득가격 - 필요경비 - 인적공제) X 세율 ◀

※ 필요경비 : 취등록세, 법무사 비용, 대수선비 등 자본적 지출액, 중개수수료 등 거래비용
  (벽지교체비용, 싱크대교체비용, 문짝, 조명교체비용, 옥상방수공사비, 보일러수리비용 등은 대상 아님) 

※ 인적공제 : 인당 각 250만 원 공제

2. 2026년 양도세 세율

양도세는 보유 기간과 주택 수, 규제지역 여부에 따라 차등 적용됩니다.

• 1세대 1주택자 12억 원 이하 비과세 적용
  (2년 미만 보유 시 60~70%, 2년 이상 보유 시 6~45% 기본세율 적용)
• 다주택자 조정지역 중과 시 최고 75%(지방세 별도)까지 부과

보유 기간	세율(기본 세율)	비고
1년 미만	70%	지방소득세 포함시 77%
1년 이상~2년 미만	60%	지방소득세 포함시 66%
2년 이상	6 ~ 45%	누진세율
2주택자	기본세율 +  20% 가산	26.05월부 다주택자 중과 유예 종료
3주택자 이상	기본세율 + 30% 가산

※ 예시(다주택자, 중과 배제 적용 시_26년 5월부 중과 부과됨) ※

• 매수 : 5억 원
• 매도 : 8억 원
• 필요경비 : 5천만 원
• 양도차익 : 8억 원(매도) - 5억 원(매수) - 0.5억 원(필요경비) - 250만(인적공제) = 2억 4,750만 원
• 2억 4,750만 원(과세표준) X 38%(다주택 중과 배제) = 9천 405만 원

[주택 양도소득세 기본세율]

양도소득과세표준	세율
1,400만원 이하	6%
1,400만원 촤과 ~ 5,000만원 이하	15%
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%
10억원 초과	45%

 

2025.11.27 - [부동산] - 양도소득세 부동산매매 거래 절세 꿀팁

양도소득세 부동산매매 거래 절세 꿀팁

 

마무리

지금까지 부동산의 3가지 큰 세금의 꼭지에 대해 살펴보았습니다.

부동산 세금은 단순히 계산하는 것보다 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

• 취득 전에 세금 시뮬레이션 필수
• 보유 기간에 따라 세금 크게 달라짐
• 매도 시점에 따라 수천만 원 차이 발생

부동산 투자는 단순히 시세 차익만 보는 것이 아니라 세금까지 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

위에서 살펴보았듯이 취득세, 보유세, 양도세는 각각 다른 기준으로 계산되기 때문에 사전에 충분히 이해하고 접근하는 것이 필요하겠습니다.

아는 만큼 돈을 아낄 수 있는 것이 바로 세금입니다.

탈세는 절대 절대 안 돼 지만, 절세는 반드시 해야 한다는 점 명심하세요!!

감사합니다^^