아파트 취득세 계산 방법 아파트 거래 필수 고려 사항

안녕하세요~ 유니파파입니다^^

서울을 포함한 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 지정되면서 재개발·재건축이나 주택의 매도·매수 등 잘 알아보고 진행하지 않으면 큰 비용을 지불해야 하는데요,

그 일환 중 하나로 오늘은 아파트의 취득세에 대해서 알아보고자 합니다.

아파트를 매수할 때 많은 분들이 매매가만 준비하면 끝이라고 생각합니다.

실제로 반드시 고려해야 할 비용이 바로 아파트 취득세입니다.

내가 속한 가구의 주택수는 몇 채인지, 매수하고자 하는 주택의 가격은 얼마인지, 주택이 조정대상지역에 있는지 없는지 등에 따라 취득세가 롤러코스터처럼 달라지니 꼭꼭꼭 확인하고 매수를 진행하세요~~

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아파트 취득세란?

아파트 취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 1회성 지방세입니다.

매매, 증여, 상속 등 취득 방식과 상관없이 부과되며, 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내에 반드시 납부해야 합니다.

취득세는 단순히 세율만 곱하는 것이 아니라, 여러 가지 상황을 고려해서 정해지는데요.

• 보유 주택 수(세대수 전원 보유 주택 수)
• 주택 가격
• 조정대상지역 여부
• 85㎡ 이하 주택의 경우 농어촌특별세는 면제되며 그 이상 면적의 경우 0.2% 추가됨

아파트 취득세 계산 방법의 기본 공식은 아래와 같아요~

[취득세 = 취득가액 x 취득세율 + 지방교육세 + 농어촌특별세(해당 시)]

아래 예시를 들어드리도록 하겠습니다~

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1 주택자 아파트 취득세 계산 방법

1. 생애 최초 주택 구입자

2025년 기준으로 생애 최초 주택 구입자는 일정 요건을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

• 부부합산 무주택일 것
• 주택 가격 6억 원 이하
• 전용면적 85㎡ 이하
• 취득세의 50% 감면(최대 200만 한도)
• 단, 3개월 이내 전입, 3년 이상 실거주 유지
  
  

2. 신혼부부 주택 구입자

• 혼인기간 7년 이내
• 부부합산 연소득 7천만 원 이하
• 생애최초 무주택 조건일 경우 추가 감면 가능
• 감면율 20~50% 범위, 주택 가격과 지역에 따라 다름
  
  

3. 다자녀가구

• 미성년 자녀 3명 이상일 경우
• 주택가격 6억 이하라면 50% 감면
  
  

주택가격	취득세 감면 여부
6억 이하	면제 또는 50% 감면 가능
6억 초과 ~ 9억 이하	일부 감면 가능
9억 초과	감면 불가

 

4. 일반 1주택자 취득세율

주택가격	취득세율
6억 이하	1%
6억 초과 ~ 9억 이하	1~3%
9억 초과	3%

일반 1 주택자의 경우 비조정지역과 조정대상지역의 세율이 동일하게 적용됩니다.

실거주 목적 1 주택자는 상대적으로 부담이 적습니다.

*6억 초과~ 9억 이하 주택의 취득세율 계산법*

[취득가액 x 2/3억 원 - 3) x 1/100

 

★예시 1★

무주택자 5억 원 아파트 구입한 경우(세대 전원 무주택 가정)

• 주택수 :  1 주택
• 주택 가격 :  5억 원
• 주택 면적 :  85㎡ 이하
• 지역 :  비조정대상지역 및 조정대상지역 동일 적용(1 주택이니까 기준은 같음)

→ 취득세율 :  1% 적용

=> 취득세 :  5억 원(주택 가격) x 1% = 500만 원
     지방교육세(취득세의 10%) = 50만 원

==> 총 취득세 550만 원

★예시 2★

무주택자 8억 원 아파트 구입한 경우(세대 전원 무주택 가정)

• 주택수 :  1 주택
• 주택 가격 :  8억 원
• 주택 면적 :  85㎡ 이하
• 지역 :  비조정대상지역 및 조정대상지역 동일 적용(1 주택이니까 기준은 같음)

→ 취득세율 :  1~3% 차등 적용(8억 원의 경우 약 2.33%)

=> 취득세 :  8억 원(주택 가격) x 2/3억 원 - 3 x 1/100 = 1,864만 원
     지방교육세(취득세의 10%) = 약 186만 원

==> 총 취득세 약 2,050만 원

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2 주택자 아파트 취득세 계산 방법

2 주택자는 조정대상지역인지 아닌지 여부가 매우 중요합니다.

이미 취득한 첫 번째 주택은 상관없고, 취득 예정인 두 번째 주택을 기준으로 합니다.

1. 비조정대상지역 2주택자

주택가격	취득세율
6억 이하	1%
6억 초과 ~ 9억 이하	1~3%
9억 초과	3%

비조정대상지역 내에서 두 번째 주택을 취득 예정이시라면 사실상 1 주택자와 동일한 세율을 적용받습니다.

2. 조정대상지역 2 주택자

취득세율 8% 일괄 적용

지방교육세 포함 시 실질 부담은 더 커짐

 

★예시 3★

기존 1 주택자가 조정대상지역 내 6억 원 아파트를 구입하여 2 주택자가 된 경우

• 주택수 :  2주택
• 주택 가격 :  6억 원
• 주택 면적 :  85㎡ 이하
• 지역 :  조정대상지역

→ 취득세율 :  8% 적용

=> 취득세 :  6억 원(주택 가격) x 8% = 4,800만 원
     지방교육세(취득세의 10%) = 480만 원

==> 총 취득세 약 5,280만 원

※ 단, 기존 1 주택자가 비조정지역에서 2주택자가 될 시 중과되지 않으며, 1주택 매수 시와 같이 취득금액 기준으로 세금 부과

 

3 주택 이상 아파트 취득세 계산 방법

다주택자는 지역과 상관없이 다르긴 하나 중과세율이 적용됩니다.

주택 수	조정대상지역 취득세율	비조정지역 취득세율
3주택	12%	8%
4주택	12%	12%

법인 취득도 동일하게 12% 적용

아파트 가격이 높지 않더라도 세금 부담이 매우 크기 때문에 주택 수 관리는 필수입니다.

 

★예시 4★

기존 2 주택자가 조정대상지역 또는 비조정대상지역 내 4억 원 아파트를 구입하여 3 주택자가 된 경우

• 주택수 :  3주택
• 주택 가격 :  4억 원
• 주택 면적 :  85㎡ 이하
• 지역 :  조정대상지역 및 비조정대상지역 동일함

→ 취득세율 :  12% 적용

=> 취득세 :  4억 원(주택 가격) x 12% = 4,800만 원
     지방교육세(취득세의 10%) = 480만 원

==> 총 취득세 약 5,280만 원

 

아파트 취득세 정리

주택 수	1주택자	2주택자		3주택자
조정지역 여부	비조정+조정	비조정	조정	비조정+조정
6억 원 이하 아파트	1%	1%	8%	12%
6억 ~ 9억 원 아파트	1~3%	1~3%	8%	12%
9억 원 초과 아파트	3%	3%	8%	12%

 

아파트 취득세 계산 시 주의할 점

1. 주택 수 판단 기준

• 세대 기준
• 분양권, 입주권 포함 여부 확인 필수

2. 잔금일 기준

• 잔금일 기준으로 주택 수 판단
• 하루 차이로 세율이 달라질 수 있음

3. 감면 제도 사전 확인

• 생애 최초
• 신혼부부
• 다자녀 가구

 

마무리

아파트 취득세는 단순 계산처럼 보여도 실제로는 매우 복잡합니다.

특히 주택 수 와 주택 가격에 따라 수천만 원의 차이가 발생할 수 있기 때문에, 계약 전 반드시 아파트 취득세 계산 방법을 확인해야 합니다.

인터넷에 취득세 계산기를 활용하는 것도 방법이고, 위택스(Wetax) 취득세 계산기를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

사소한 부분을 간과하여 큰 비용을 지불하는 일이 없도록 주택 매수 전 꼭꼭꼭 확인합시다!!

감사합니다!!^^

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