토지거래허가구역 주의할 점 모르면 망할 수 있다!

안녕하세요, 유니파파입니다^^

2025년 초 정부에서 토지거래허가구역을 과감히 해제했었습니다.

기억하시겠지만 당시 서울 집값이 폭등을 했고 다시 강남, 서초, 송파, 용산 등을 토지거래허가구역으로 묶었죠.

그렇게 서울 집값은 2025년 한 해 급격히 상승했고,

2025년 바뀐 정권에서 발표한 10.15 대책으로 인하여 서울 전 지역(25개 자치구)과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 버렸죠~

자! 그럼 토지거래허가구역 내에서 주택을 매매하고자 한다면 어떤점을 유의해야 할까요?

오늘은 토지거래허가구역에 대하여 간략히 알아보도록 하겠습니다~!

2025.11.19 - [분류 전체보기] - 1015 부동산 대책과 대응 전략

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토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란, "부동산 거래신고 등에 관한 법률"에 따라 부동산 투기(갭투자 등) 우려가 있는 지역을 정부나 지자체가 지정해 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 반드시 받도록 한 제도입니다.

• 허가주체 :  해당 시·군·구청장(관할 지자체)
• 허가 대상 지역 : 서울 25개 자치구(전체), 경기 12 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정· 중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)
• 허가 대상 부동산 : 아파트, 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립주택, 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 다세대주택 (대부분 아파트에 적용되며 연립 및 다세대 주택과 아파트가 혼재된 단지라면 규제 적용 여부 꼭 체크)
• 허가 기준 : 실거주, 실사용 목적(투기 목적 근절)
• 허가 목적 : 투기 억제 + 실수요자 보호

토지거래허가구역 내 매매 계약을 체결하더라도 허가가 나지 않으면 계약 자체가 무효!!

<서울특별시 토지거래허가 구역 내용>

용도지역		허가를 요하는 면적
도시지역	주거지역	60㎡ 초과
	상업지역	150㎡ 초과
	공업지역	150㎡ 초과
	녹지지역	200㎡ 초과
	용도 미지정	60㎡ 초과

*출처 :  서울특별시

 

토지거래허가구역 거래 시 주의할 점

1. 실거주 및 실사용 의무

토지거래허가구역에서 매매 시 주의할 점 중 가장 중요한 점은 실거주 또는 실사용 의무입니다.

• 주택 : 허가받은 날부터 2년간 실거주 의무(전세 끼고 매매하는 갭투자 불가)
   - 구입주택의 잔금당일 전입
   - 허가증상의 결재일로부터 4개월 이내 잔금
• 토지 :  허가받은 목적(농업/건축/사업 등)으로 실제 사용해야 함

단순 투자 목적, 전세 끼고 매수(갭투자), 단기 매도는 원칙적으로 불가

허가 당시 제출한 이용계획서를 지키지 않으면 이행강제금 부과

2. 계약 순서 확인 철저

많은 분들이 실수하는 부분이 바로 계약 순서입니다.

• 매매 계약(조건부) 체결
• 관할 구청에 토지거래 허가 신청
• 허가 승인(허가증 교부)
• 허가일 경우, 매매계약서 작성 및 계약금, 중도금, 잔금 이행(허가일로부터 4개월 이내 취득 의무 有)
• 불허가일 경우, 허가 신청 전 작성한 서류 파기(매매계약서 작성 시 "불허가시 무효"라는 내용 특약 必)

중요한 포인트는 "허가 조건부 계약"으로 계약서에 명시해야 한다는 점입니다.

만약, 허가 없이 잔금을 지급하거나 소유권 이전을 시도하면 불법 거래로 간주됩니다.

 

3. 전세·임대 계획은 거의 불가능

2025년 이후 기준으로 토지거래허가구역에서는 갭투자 차단 기조가 더욱 강화되었습니다.

• 주택 매수 후 전세 임대 X
• 단기 월세 운영 X
• 명의만 본인, 실거주는 가족 X (예외 매우 제한적)

특히 서울 재건축·재개발 지역에서는 "실거주 불가 시 허가 반려" 사례가 많아졌습니다.

따라서 실거주 계획이 명확하지 않다면 거래 자체를 재검토하는 것이 안전합니다.

 

4. 위반 시 처벌 수위

토지거래허가구역을 가볍게 생각하면 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

• 무허가 거래 : 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금
• 허가 목적 미이행 :  이행강제금(최대 토지가격의 10%)
• 허위 서류 제출 :  형사 처벌 가능

최근에는 실거주 위반 시 강제 매각 명령까지 내려지는 사례도 발생하고 있다고 하니 각별한 주의가 필요합니다.

 

5. 지정·해제 시점 체크 필수

토지거래허가구역은 영구 지정이 아닙니다. 

그렇기 때문에 정부에서 지정 또는 해제하는 시점을 체크하는 것이 필수예요!

• 기본 지정 기간 : 5년 이내
• 시장 상황에 따라 연장 또는 해제
• 일부 블록만 부분 해제되는 경우도 있음

현재 서울 내 일부 지역은 토지거래허가구역 해제도 검토하고 있다는 소문도 있는 만큼 항상 관심을 기울여 주시고,

• 국토교통부 공고
• 서울시 지자체 홈페이지
• 부동산 거래관리시스템

위 루트를 통해서 최신 지영 여부를 확인하시면 좋을 것 같네요~^^

 

마무리_토지거래허가구역 거래 알면 기회도 있다!!

지금까지 토지거래허가구역 주의할 점에 대해 살펴보았는데요,

무든 투자자에게 불리한 제도만은 아닙니다.

이 제도는 분명 거래를 어렵게 만들지만, 반대로 말하면 무지로 인한 실수를 피하는 사람에게는 기회가 될 수도 있죠.

• 실거주 목적의 무주택자
• 장기 거주를 고려한 갈아타기 수요
• 입지 대비 저평가된 급매 물건

이러한 경우에는 오히려 토지거래허가구역 내 거래가 유리할 수도 있습니다.

2026년 6월에는 지방선거를 앞두고 있습니다.

때문에 토지거래허가구역을 추가로 지정한다던지, 거래를 막고 세금만 올려 조세저항을 불러일으키는 정책은 정부로서 하기 쉽지 않을 것으로 보이는데요,

"유비무환"이라고 했습니다. 늘 정책에 귀 기울이시어 항상 준비하는 자세로 부동산을 바라보고 기다리시면 꼭 웃는 날이 올 거라 생각해요!! 모두 파이팅입니다!

감사합니다~!